Mennyire éri most meg lakást kiadni? A jegybank friss jelentése
A legújabb adatok szerint a lakáspiacon elérhető bérbeadási hozam az elmúlt évtized legalacsonyabb szintjére csökkent, elmaradva az állampapírok nyújtotta megtérüléstől. Az MNB Megtakarítási Jelentése világossá teszi, hogy az ingatlanbefektetés nem tekinthető a klasszikus pénzügyi megtakarításnak. Az ingatlanok adásvétele önmagában nem biztosít finanszírozási forrást a gazdaság többi szektorának, továbbá a lakások piaca nem egységes, likviditásuk alacsony, és az értékesítés időigényes folyamat. Ezen felül a bérbeadási tevékenységhez kapcsolódó költségek, valamint az esetleges értékvesztés is jelentős tényezők.
Bár a bérbeadási hozam az elmúlt tíz évben folyamatosan csökkent, a lakástulajdonosokat nem kell félteni. Az európai összehasonlítást figyelembe véve is kiemelkedő értéknövekedés tapasztalható, amely kompenzálja a csökkenő hozamokat. A kiadott lakások nemcsak havi bevételt generálnak, hanem az ingatlan értéke is emelkedik, amely a bérbeadási hozamban nem tükröződik.
Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője rámutatott, hogy a csökkenő hozam fő oka az albérleti díjak alacsonyabb ütemű növekedése a lakásárakhoz képest. Budapest esetében a legfrissebb adatok szerint az adózás utáni bérbeadási hozam 4,3%, vidéken pedig 6,2% volt 2025 végén, míg néhány évvel korábban ez az érték 8%-ot, illetve 12%-ot is meghaladta. A különbség a főváros és a vidék között részben a budapesti négyzetméter árak magasabb szintjéből adódik.
A közeljövő benne rejlő kilátásai sem biztatják a bérleti hozam emelkedését, sőt a bérleti díjak csökkenése is valószínű. A tavaly ősszel indult Otthon Start hitelprogram révén többen vásároltak saját ingatlant kedvezményes kamatozású hitel mellett, ami szűkíti a keresletet az albérletek iránt.
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) és az Ingatlan.com adatai szerint az albérletárak az ősz folyamán csökkentek, majd stagnálás következett, amit áprilisi számok is alátámasztanak, hiszen a legutóbbi adatok reálértéken 0,2%-os csökkenést mutatnak. Budapesten az augusztus óta eltelt nyolc hónapból négyben csökkentek az átlagos albérletárak, a fővárosi drágulás éves szinten 5% alá csökkent, ami 2021 szeptembere óta a legalacsonyabb érték.
A stagnáló bérleti díjak és a folyamatos áremelkedés együtt arra figyelmeztet, hogy a bérbeadási hozamok ennek megfelelően csökkennek. Valkó Dávid elemző előrejelzése szerint, habár az átlagos lakásárak drágulása 2026-ban várhatóan mérsékelt lesz, a bérleti díjak érdemi növekedése viszont nem várható.
Ez a helyzet a potenciális bérlők igényeit is megváltoztatja, hiszen a kereslet csökkenésével megnövekszik a kínálat. Ennek következtében a bérlők alkupozíciója javul, sőt fokozottabban figyelembe veszik az ingatlanok lokációját, energiahatékonyságát, felszereltségét, bútorozottságát, valamint a környéken elérhető parkolási lehetőségek meglétét és árát.
Valószínű, hogy a jó elhelyezkedésű, felújított és alacsony energiafogyasztású ingatlanok gyorsan kiadhatók, míg a közlekedési csomópontoktól távol eső, elavult ingatlanok tulajdonosainak árengedményre lehet szüksége, ha nem akarnak hónapokat várni a bérlőre.
Nemzetközi viszonylatban a budapesti bérbeadással elérhető hozam jelenleg átlagosnak számít. A Global Property Guide adatai szerint a moldovai Kisinyovban kínálják a legmagasabb, 8% feletti éves bruttó bérbeadási hozamot, követve Dublint 7,7%-kal, míg Kijevben 7,5%-ot lehet elérni. A kelet-közép-európai régióban Bukarest 6%-os, Varsó 5,9%-os, Prága pedig 3,4%-os éves hozammal rendelkezik. Magyarország 4,6%-os hozamszintje tehát az európai átlaghoz képest nem kiemelkedő.
