Duna House: Fordulat a panellakás áraknál
A Duna House ingatlantranzakciós adatai szerint 2025 végére országos szinten korrekció indult a lakásárakban. A nominális lakásárindex 13 pontos csökkenéssel 387 pontra esett vissza 2025 utolsó negyedévében, és a panel- valamint téglaárindexek többsége is lefelé mozdult el. A budapesti panellakások azonban egy markáns kivételt jelentenek, ahol az árnövekedés 2025 végén is fennmaradt.
Budapesten a panelárindex 2025 IV. negyedévében 465 pontra emelkedett, szemben a harmadik negyedév 458 pontos értékével. Reálértéken az index 209 ponton áll, ami szintén növekedést jelez. Közben a fővárosi téglaépítésű lakások árindexe stagnáló pályára került, ezáltal tovább erősítve a panelek relatív előnyét a fővárosi lakáspiacon.
Vidéken ezzel szemben egyértelmű korrekció figyelhető meg. A panelárindex Kelet-Magyarországon a harmadik negyedéves 454 pontról 417 pontra csökkent, míg Nyugat-Magyarországon a Q3-as 469 pontos szint után az index 477 pontra emelkedett, ami nominálisan stagnálást, reálértéken pedig enyhe korrekciót jelent. A keleti régiókban a panelárak már érzékelhetően vesztettek lendületükből, míg nyugaton az ármozgás lényegében megállt.
A budapesti panelpiac eltérő fejlődésének magyarázata szerkezeti tényezőkben rejlik. Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint a panellakások a fővárosban továbbra is az alsó-középső ársáv legnagyobb forgalmú termékei, míg a téglaépítésű lakások árai elérték a megfizethetőség felső határát. Ez a különbség 2025 végére tovább nőtt, ami a keresletet a panelek irányába terelte.
Az Otthon Start Program is érdemi hatást gyakorolt a panelpiacra, különösen Budapesten, ahol a program által aktivizált vásárlói kör jelentős része használt, elérhető és finanszírozható lakások között talált releváns kínálatot. Az új építésű lakások kínálata sokkal szűkebb, és az árszintek általában a magasabb ársávban mozognak, így a kereslet a használt tégla helyett a panelek felé terelődött.
Budapesti négyzetméterárak
A budapesti panellakások átlagos négyzetméterára jelenleg 1,2 millió forint. A legmagasabb átlagos panelek árai a XI. és a XIII. kerületben jelentkeznek, ahol 1,3 és 1,4 millió Ft/m² közötti árszintet tapasztalunk. A középső ársávba sorolható kerületek, mint a III., IX., XIV. és XV. kerület, 1,2 és 1,3 millió Ft/m² közötti árakkal rendelkeznek, míg a IV., X. és XXII. kerületekben az ár szintje 1,1 és 1,2 millió Ft/m² között alakul.
A legolcsóbb fővárosi panelpiac a külső pesti kerületekben található: a XVII. kerületben 900 ezer Ft/m², míg a XVIII., XXI. és XX. kerületben az árak jellemzően 900 ezer és 1 millió Ft/m² között mozognak.
Vidéki nagyvárosok: A változás küszöbén
Vidéken a panellakások árai is egyértelműen korrekciós pályára kerültek. A Duna House adatai szerint a megyei jogú városok többségében 600 és 900 ezer Ft/m² közötti árszint vált jellemzővé, míg a legerősebb vidéki piacokon, mint Győr, Székesfehérvár és Debrecen egyes részein 900 ezer és 1,1 millió Ft/m² közötti panelárakkal lehet számolni. Ezek az anticipált árszintek már alacsonyabbak az ősszel tapasztalt csúcsoknál, és az áralku szerepe nőtt, az értékesítési idők pedig hosszabbodtak.
A Duna House várakozásai szerint a budapesti panelárak emelkedése 2026 első hónapjaiban még fennmaradhat, de a drágulás üteme mérséklődni fog. A vidéki csökkenő trendek késleltetve, de idővel begyűrűzhetnek a fővárosi piacra is, így 2026 második felében minden bizonnyal oldalazó, erősen szelektív ármozgások figyelhetők majd meg.
